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小故事大道理-投拓必看|房地产并购全流程、关键风险点和应对措施

导读:房地产下半场,跟着一级土地商场拿地本钱的不断添加,经过收并购取得土地以及项意图操控权已成为大大都房企快速扩张的手法。

本文概要:

1. 房地产开发与并购一般流程

2. 房地产并购前的策划

3. 前期项目寻觅的技巧

4. 出资点评办法及敏感性和事例剖析

土地本钱越来越高已成为职业的一致,在融资收紧的环境下,拿不起项目是企业的遍及情况,一方面土地储备少影响开展,一方面本钱高算不过账,因而许多房企纷繁挑选了收并购之路。

本系列文章从房地产并购的全流程、要害危险点和应对办法几个方面临房企的并购作了一次全面整理,期望对咱们有所协助。



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房地产开发与并购一般流程

房地产项目开发全流程

从一个项意图开端到完毕,首要有如下流程,从图中能够看出,外部资源在一个项意图整个流程中也发挥了重要的效果。

房地产并购的要害节点

第一阶段,根底作业阶段:

1.房地产并购前的策划:拟定公司开展规划(经济情况、方针法规 、竞赛格式和公司内部资源等),承认并购方针企小故事大道理-投拓必看|房地产并购全流程、关键风险点和应对措施业(本钱效益、拟并购方针承认、后并购时期整合难度和法令妨碍等);

2.前期项目寻觅:收集信息,开端沟通,了解方针企业情况和意向、联络人和办法的重要性;商洽承认根本原则(买卖结构、融资 、财税和法务等),签定意向协议。

3. 递送立项陈述、上报公司或/和上级主管部门;

第二阶段,详细并购业务流程阶段:

1.尽职查询:尽职查询陈述、审计、点评

2.承认成交价

3.上报项目建议书

4.董事会决议计划程序

5.并购(或协作)协议书及隶属文件签署

第三阶段,注册改变挂号和整合阶段:

1.开端分阶段资金注入

2.办理手续:产权交代、改变挂号

3.各方面整合与运作。(注:流程每家公司不尽相同)

附:此阶段各类重要文件介绍

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房地产并购前策划

房地产并购前的策划也是一个重要的作业,因为篇幅有限,以后会独自再写一篇文章细心解说,这儿咱们只需求清晰下面几个要害流程:

1.建立并购领导小组和履行团队

2.猜测、点评或许的危险

3.点评方针企业的资金、土地、人才和品牌

4.承认并购形式

3

前期项目寻觅的技巧

这儿首要包含如下要害信息:

恪守公司战略,清晰并购方针企业;

运用信息不对称和资源不对称;

注重项目信息来历和推荐人;

开端沟通(原则上不先查询项目乃至不碰头),预备20个根本问题;

运用各方面途径,收集各方面信息,再次沟通,项目查询(如路程便利);

商洽根本原则(买卖结构、融资、财税和法务等),项目查询(假如路程不便利);

怎样签定意向(含保密)协议;

多方面了解项目及股东情况。

要点了解项目及股东的以下信息:

是否在商场上很长时刻了,为什么还没有转让?是因为价格原因或其它原因?

项目本身的现金流和典当的效果大于股东单位担保;

股东,特别是大股东的诺言及对外债款问题;

项目公司与修建公司的联系、协议及债款问题等;

多与业界资深同行沟通和打听等。

附:此阶段常用的问题

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出资点评办法及敏感性剖析

现在,土地和项意图出资点评办法首要有3种,商场比较法、出资报答法、本钱核算法。在点评出资报答时,常用的办法有静态和动态出资报答点评法。

商场比较法

房地产点评由经过剖析相似房地产的出价格格作出决议,而这些房地产有必要是在一个竞赛的商场里且许多最接近的产品将以相似的价格出售。

其中心内容:

承认可比较的成分,价格规划,房地产巨细,风格;

是否有潜在的买家会考虑其它(替代品)产品;

有必要是实在的出售并且是坚持必定间隔的买卖。

商场比较法的问题:

片面的剖析,一个估价师不会有许多如出一辙的房地产样本;

当房地产商场买卖量很少时(不满意的最近和现在的买卖),这就成了一个(运用此办法的)顾忌;

点评技能在商场稳守时运用较好,但在房地产周期的拐点或许会有过失;

房地产价格改变的定时指数仅能够被用来作为比较要素。

出资报答法

出资报答法是预期的(净)租金除以商场的房地产出资报答核算出方针房产的商场价值。运用此办法, 也需将方针房产与周边和近期内现已发作买卖的相似的房产或/和其它在租借房产的租金加以比较对照,出资报答法也是十分根本和常用的点评办法。

出资报答法的问题首要是出售比较要素或许有不合适的数据,因为:

o 此房地产有高于或低于商场租约;

o 不同的租约长度和租金提高;

o 业主和房客在房地产运作费用上不同的分摊;

o 组织和私家出资者对相同房地产的不同定价。

本钱核算法

本钱核算法更房产合适专业人士, 一般出资者很难把握。本钱核算法是运用建造方针房产所需的花费再减去房子折旧和损坏来算出其价值,其间它更适用于新建房子, 因为新建房子还没有折旧和损坏, 更便于核算。

本钱核算法也能够用来核算土地本钱;本钱办法常常只是用来处理有特别运用性能的房地产(比如休闲散步道、公共聚会场所和教堂等)。

静态和动态出资报答

o 静态出资报答: 赢利/出资=赢利率

长处: 直观明晰

特色: 最常用

缺陷: 没有彻底考虑出资效益时刻要素

o 动态出资报答: 内部收益率(IRR)

长处: 考虑出资效益时刻要素(更合理)

特色: 做了更多(合理的)假定

缺陷: 核算有些费事

二者有极大的相关性,能够一同运用

敏感性剖析

敏感性剖析是出资项意图经济点评中常用的剖析不承认性的办法之一,从多个不承认性要素中逐个找出对出资项目经济效益方针有重要影响的敏感性要素。

并剖析、测算其对项目经济效益方针的影响程度和敏感性程度,从而判别项目接受危险的才能。

四张表的管控(要点)

本钱和赢利测算、现金流、工程进展(略)、出售进展(略)

本钱和赢利测算 - 以某项目为例

事例项目出售收入猜测表

现金流量表 - 事例

o 赢利=总收入-总本钱=217,366,508-191,717,253=25,649,255元

o 报答率(静态报答)= 净赢利/总本钱=25,649,255/191,717,253=13.38%

o 内部收益率(动态报答)= 25.84%

房地产出资并购因为买卖杂乱、跨过的时刻周期较长,在整个流程中,往往也是痛小故事大道理-投拓必看|房地产并购全流程、关键风险点和应对措施点重重、危险四伏。怎么做好对要害危险点的防控、把握尽职查询的办法、优化融资形式,不只成为房企开展的新课题,也成为触及其间的每个地产金融人有必要把握的新技能。

本文概要:

1. 出资并购中的要害危险点

2. 详解项目并购中的尽职查询

3. 项目并购中常用的5大融资办法

(接上期)

在上期文章中,咱们对房地产开发与并购的一般流程、前期项目寻觅的技巧、出资项意图点评办法做了体系的剖析总结。

接下来,本文将对地产项目并购中的危险点、尽职查询以及最中心的融资办法做进一步的讨论。

1

出资并购中的要害危险点

在项目出资和开发中,首要的危险有:前小故事大道理-投拓必看|房地产并购全流程、关键风险点和应对措施期办理危险(含战略)、尽职查询和决议计划危险、融资和资金链危险、项目办理危险(含整合)4大类危险,又可细分为12种危险。

前期办理危险(含战略)

1. 战略危险

2. 方针环境危险

3. 出资决议计划阶段危险

尽职查询和决议计划危险

1、方针环境危险

2、出资决议计划阶段危险

融资和资金链危险

1、出资决议计划阶段危险

2、融资和资金链风

项目办理危险(含整合)

1、方针环境危险

2、规划和规划危险

3、项目建造阶段危险

4、法令和合约危险

5、进展危险

6、本钱危险

7、质量危险

8、出售和租借

9、运营危险

附:细分后的12种危险


2

出资并购中的尽职查询

提到尽职查询,信任许多朋友都理解,便是将标的项意图家底摸得清清楚楚,要害是要捉住法务、审计、商场和运营的中心问题,不能眉毛胡子一把抓。

法务的尽职查询

在并购过程中,为了减小或防止并购危险,在并购开端前对方针公司进行尽职查询是十分重要的,法令尽职查询更是重中之重。法令尽职查询是指在公司并购等严重公司行为中,由律师进行的对方针公司的主体合法性存续、企业资质、财物和负债、对外担保、严重合同、相关联系、交税、环保、劳作联系等一系列法令问题的查询。

法令尽职查询的首要意图之一,便是要从根本上处理并购各方信息不对称的问题。

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即并购各方对并购标的的法令情况了解程度存在差异,而这种差异简单发生并购各方的不公平买卖。大都时分 ,并购方因惧怕吃亏,而迟迟不肯在并购对价等要害条款上下定决心;有时,也因被并购方本身对并购标的不行了解,而在决议计划上迟疑不决。

附:尽职查询陈述书首要内容

因而,从需求上讲,法令尽职查询的动因既包含、且首要包含并购方想了解与并购标的、并购方有关的法令信息;特别情况下,也包含被并购方想了解与并购标的、并购方有关的法令信息。能够说, 在并购项目中,尽职查询是托付人决议计划免责的一个重要途径。

审计的尽职查询

企业财政审计指审计机关依照相关法令法规以及财政审计原则规则的程序和办法对企业的财物、负债、损益的实在、合法、效益进行审计监督,对被审计企业会计报表反映的会计信息依法作出客观、公平的点评,构成陈述,出具审计定见和决议。

并购过程中,审计是并购中心作业界容的一部分,并购过程中的审计是指:

注册会计师、内部审计人员等审计主体,与律师、注册财物点评师 、注册税务师、注册咨询工程师等专业人员一同,作为收买方的财政顾问或受托进行专项审计,参加企业并购,供给咨询、审计、陈述编制等专业服务,以下降并购危险、完成并购方针的活动。

附:尽职查询的途径、办法、陈述

收买方在承认收买方针后,即托付中介组织对项目公司进行详细的审计作业,这种详细审计作业的首要意图在于点评项目构思给收买方带来的商业危险及商业机会。审计的要点放在项目公司的财政、出售、出产三个环节。

商场和运营的尽职查询(略)

与法令与审计的专业性尽职查询不同,商场和运营的尽职查询比较归纳,本文就不做详细的剖析,但首要包含以下内容。

城市

土地点评

商场价格猜测

项目方位

产品定位

公司运营等

附:尽职查询结果的运用


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详解常用的5大融资办法

关于房地产出资并购中的融资,从形式上来看,首要有3类:债务、股权、夹层融资。



从资金来历的途径与融资办法上来区分,常用的有如下5种。

银行借款

特色:

p银行寻求高报答和低危险;

p倾向与与大企业包含喂奶100强协作;

p拿地阶段进入;

p利率6%-14%不等,依据信誉、项目和资金投入份额等定;

p份额能够5:5到 3:7等。

现状:

o借款难度加大;

o银行放贷规划缩小;

o中小开发商和三四线开发商借款更难。

附:银行融财物品


房地产信任

特色:

房地产信任融资,需求满意432;

长处是危险阻隔,缺陷是不利于操控危险

地产信任当时给出资人都要7%到8%左右,给开发商要到9%至12%左右。

现状:

首要以债务为主,部分信任公司,股权的也能够;

规划较大,资管新规(有约束),但量仍是在添加;

现在我国68家信任公司办理的房地产信任规划现已超越2万亿。

附:信任的运作原理


附:信任融财物品


房地产保险资金

特色:

在国内受的监管较严,自由性不强;

规划大,保险资金能够经过多种途径完成与资本商场的对接;

可经过大份额持股,影响股息分配,乃至对部分出资决议计划给出定见。

现状:

现在股权内融资与债务类融资都有;

已逐步进入非住所地产范畴,潜力巨大;

2015年以来,房地产公司债本钱下降,对险资也是应战。

附:保险资金出资形式


房地产私募基金

特色:

开展较快,但对项意图要求性较高;

根本都以股权出资为主,约束小故事大道理-投拓必看|房地产并购全流程、关键风险点和应对措施债务类出资;

出资期限较长,寻求安稳连续性的收益,但小故事大道理-投拓必看|房地产并购全流程、关键风险点和应对措施流动性差。

现状:

资金来历广泛,如赋有的个人和各类组织等;

绝少出资已揭露发行公司,不会触及到要约收买责任

出资退出途径多样化,有IPO、售出 、吞并收买(M&A)等。

附:房地产私募基金出资形式


房地产财物证券化

特色:

广义上讲,只需有现金流,就或许证券化;

AA或信誉评级以上的优质物业可直接做成房地产财物证券化产品;

一二线的优质物业还可出让给做房地产财物证券化产品的企业或许基金等。

现状:

还没有立法,最新试点是住所租借REITs与公募基金REITs;

股权与债务类的都有,ABS,CMBS,住所REITs会较多;

国外的REITs商场已适当老练,现在国内发行的均为类REITs产品。

附:财物证券化示意图

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本文来历: 瑞博志

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